+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Какой Метод Является Наиболее Распространенным Способом Оценки Земли

Гриненко Экономика недвижимости Конспект лекций. Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Видеолекция Оценка земли и земельный кадастр

Методология оценки рыночной стоимости

Ильин М. Круглов М. Вашему вниманию предлагается первая попытка систематизации методических наработок по оценке объектов капитального строительства. Авторы надеются на широкое обсуждение материала в профессиональном оценочном сообществе, результатом которого должна стать разработка профильных Методических рекомендаций.

В настоящее время в России осуществляется переход на новую схему налогообложения недвижимого имущества — на смену инвентарной стоимости в качестве налоговой базы пришла кадастровая стоимость. Специфика кадастровой оценки использование методов массовой оценки, недостаток и недостоверность информации в исходном перечне объектов оценки, недостаточная квалификация Оценщиков и пр.

Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет негативные последствия:. Сторона, несогласная с величиной кадастровой стоимости, может подать заявление о ее корректировке — установлении в размере рыночной стоимости, которая определяется в соответствующем отчете об оценке.

С года оценка рыночной стоимости земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости стала одним из основных направлений деятельности Оценщиков.

Несмотря на кажущуюся простоту ОКС как объекта оценки, у практикующих Оценщиков возникают следующие основные вопросы:. В настоящей статье указанные вопросы рассматриваются применительно к отчетам об оценке, выполненным в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Что такое ОКС и включает ли он земельный участок. Позднее стало понятно, что без разделения ЕОН на отдельные составляющие не обойтись, поскольку часто земельный участок и улучшения находятся в собственности различных субъектов, земельный участок намного чаще находится в общей долевой собственности и пр.

Было принято решение осуществлять взимание налога за недвижимость двумя частями — в виде земельного налога за земельный участок и в виде налога на имущество за улучшения. В настоящее время определение ОКС дано в абз. Отметим, что в налоговом законодательстве понятие ОКС отсутствует.

Рыночная стоимость ОКС не включает стоимость прав на приходящийся на него земельный участок. Способы оценки рыночной стоимости ОКС. Данная схема расчета характеризуется максимальной простотой. Однако, к сожалению, некоторые правоприменители Комиссии по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, большинство СРОО , а также суды пока не готовы принимать отчеты об оценке ОКС, в которых реализован только затратный подход к оценке.

Это приводит к тому, что в абсолютном большинстве отчетов об оценке реализуются более сложные схемы расчетов, описанные далее. Оценочное сообщество должно донести свою профессиональную позицию до указанных правоприменителей. Для затратного подхода к оценке применяется выражение 1 , для сравнительного — см. В доходном подходе к оценке рыночная стоимость ОКС может быть определена напрямую модифицированным методом остатка:.

При выборе подходов к оценке рыночной стоимости ОКС следует исходить из целесообразности. Как правило, для типичных ОКС в крупных населенных пунктах или в их ближайших окрестностях можно ограничиться доходным и сравнительным подходами или даже одним сравнительным , поскольку именно они дают наиболее достоверный результат.

Опытный Оценщик может самостоятельно предложить вариации способов расчета, описанных в п. Таблица 1. Отметим, что схема, описанная в табл. Таблица 2. Для получения информации о площади земельного участка в составе ЕОН-аналогов, а также проверки достоверности информации в публичных офертах может быть реализован следующий алгоритм.

Через сопоставление изображения указанных карт определяется номер кадастрового участка под объектом-аналогом. Когда отсутствует информация о площади земельного участка в составе ЕОН-аналогов, возможно использовать информацию о плотности их застройки табл. Таблица 3. Таблица 4. При выделении стоимости ОКС из стоимости ЕОН необходимо анализировать плотность застройки соответствующего ЕОН на соответствие типичным объектам-аналогам в соответствующем сегменте рынка.

Неучет данного фактора способен приводить к существенному искажению итоговой величины стоимости. С методологической точки зрения:.

Еще один метод оценки стоимости ОКС, основанный на модифицированном методе выделения для оценки земельных участков, предложен Крайниковой Т. Метод позволяет на основе традиционной процедуры регрессионного анализа, используя исходные данные о ценах продаж предложений ЕОН, площади земельных участков и ОКС, определить рыночную стоимость ОКС либо земельного участка.

К аналогичному выводу о необходимости учета НДС приходят и другие источники, например:. Обратим внимание, что анализ судебной практики позволил выявить одно определение Верховного Суда [9], в котором сделан противоположный вывод о том, что НДС учитывать не надо.

Подобное определение видится ошибочным и, вероятно, является следствием того, что авторы анализа не разобрались в природе рыночной стоимости. Оценочному сообществу еще предстоит донести свою профессиональную позицию относительно наличия НДС в составе рыночной стоимости, как это сейчас происходит с вероятностным характером рыночной стоимости [10].

На что еще обращать внимание в отчетах об оценке. В отчете об оценке рекомендуется в явном виде указывать, что результаты оценки могут быть использованы только для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Данную информацию можно указать в задании на оценку, разделе ограничительных условий. Во исполнение требований п. При оценке помещений в качестве ОКС может возникать дополнительный методический вопрос — как определить площадь земельного участка, приходящегося на оцениваемый ОКС? Возможны следующие варианты:. В зависимости от объема поступающих предложений по развитию данной статьи она может быть развернута как до уровня Методических рекомендаций, так и до пакета материалов, включающего конкретные примеры и расчетные модели, например, в Excel.

Предложения принимаются на почту imo srosovet. Москва, сентябрь года. Подпишитесь на рассылку, и Вы всегда будете в курсе последних новостей оценки. Новости Методика оценки объектов капитального строительства ОКС.

Введение В настоящее время в России осуществляется переход на новую схему налогообложения недвижимого имущества — на смену инвентарной стоимости в качестве налоговой базы пришла кадастровая стоимость. Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет негативные последствия: при завышении — неоправданно повышается налоговая нагрузка на юридических и физических лиц, что, в конечном итоге, снижает их конкурентоспособность, конкурентоспособность национальной экономики в целом; при занижении — бюджеты разного уровня недополучают налоговые поступления, что затрудняет выполнение государством своих функций реализацию социальных, инфраструктурных и пр.

Несмотря на кажущуюся простоту ОКС как объекта оценки, у практикующих Оценщиков возникают следующие основные вопросы: что такое ОКС и включает ли он земельный участок?

Основные аргументы в поддержку данной позиции: во-первых, основной целью, для которой определяется кадастровая стоимость, является налогообложение.

Очевидно, что схема налогообложения не должна приводить к повторному обложению налогами активов, имеющими сопоставимое социально-экономическое значение. Главой 31 Налогового Кодекса предусмотрен земельный налог, налоговой базой которого является кадастровая стоимость земельного участка. В определении ОКС данный критерий не закреплен; в-третьих, из п. Важные комментарии: если собственник улучшений использует земельный участок на праве аренды — налог на землю должен платиться собственником земельного участка; если собственник улучшений использует земельный участок на праве аренды, а собственником земельного участка является государство или муниципальное образование — плата за землю берется в опосредованном виде, в виде арендных платежей, которые так же, как и земельный налог, являются функцией от рыночной кадастровой стоимости земельного участка; если права на земельный участок не оформлены — это является недоработкой соответствующих органов государственной власти, поскольку в соответствии с п.

Например, владельцы квартир могут стать плательщиками земельного налога. В любом случае, данный казус не должен изменять единый подход к налогообложению недвижимости.

Способы оценки рыночной стоимости ОКС 3. Прямое определение стоимости ОКС: Для затратного подхода к оценке применяется выражение 1 , для сравнительного — см. В доходном подходе к оценке рыночная стоимость ОКС может быть определена напрямую модифицированным методом остатка: При выборе подходов к оценке рыночной стоимости ОКС следует исходить из целесообразности. При определенной сноровке на отработку одного объекта требуется около 5 минут.

Величина плотности застройки может быть получена различными способами, например: по результатам уточнения у продавца; по фотографиям в оферте о продаже аналогов; на основе средней плотности застройки в соответствующем сегменте рынка при отсутствии более точной информации. С методологической точки зрения: если применяется сравнительный подход к оценке ЕОН и не вносятся какие-либо корректировки на различие в площадях земельных участков ЕОН-аналогов и земельного участка, относящегося к объекту оценки — результат будет отражать стоимость ОКС объекта оценки с земельным участком, площадь которого соответствует средней или средневзвешенной плотности застройки по аналогам в зависимости от применяемой Оценщиком схемы согласования скорректированных стоимостей объектов-аналогов.

Основные аргументы в поддержку данной позиции: согласно ст. На что еще обращать внимание в отчетах об оценке 6. Возможны следующие варианты: использовать данные свидетельства о праве собственности, в котором прямо указано, какая доля в общей долевой собственности земельного участка принадлежит собственнику ОКС-помещения.

Отметим, что данная информация не всегда есть в распоряжении Оценщика; разделить площадь земельного участка пропорционально доле площади оцениваемого ОКС-помещения в площади всех улучшений, расположенных на данном земельном участке. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 от Земельный кодекс Российской Федерации от Крайникова Т. Нижний Новгород, июня г.

Федеральный закон от Определение Верховного Суда Российской Федерации от Ассоциация 2. Экспертиза 3. Деятельность 4. Пресс-центр 4. Новости 4. Статьи 4. Приложения к статье Вопросы оценки ОКС для целей оспаривания 4. Интервью 4.

СМИ о нас 4. Лики оценки 4. Фотогалерея 4. Календарь событий 5. Контакты Подпишитесь на рассылку, и Вы всегда будете в курсе последних новостей оценки. Все права защищены. На главную Карта сайта.

Какой метод является наиболее распространенным способом оценки земли

При проведении сделок с земельными участками может применяться различная методология оценки рыночной стоимости. Каждая из них характеризуется своими особенностями в зависимости от преследуемой конечной цели. Рассмотрим, чем отличаются эффективные подходы в вычислении рыночной цены земельных площадей. Для начала определимся с понятием рыночной стоимости. Этот термин подразумевает максимально вероятную продажную стоимость участков в существующих конкурентных реалиях российского рынка при хорошем информировании сторон сделки продавца и покупателя , а также без наличия принудительного давления форс-мажорных обстоятельств извне. Амортизация в налоговом учете.

Расчѐт рыночной стоимости объекта различными методами оценки.. 47 ключевой является проблема повышения эффективности системы управления экономикой . используются при оценке объектов недвижимости и земли. . одном из наиболее распространенных видов консалтинговых отчетов. Это.

Какой Метод Является Наиболее Распространенным Способом Оценки Земли

Ильин М. Круглов М. Вашему вниманию предлагается первая попытка систематизации методических наработок по оценке объектов капитального строительства. Авторы надеются на широкое обсуждение материала в профессиональном оценочном сообществе, результатом которого должна стать разработка профильных Методических рекомендаций. В настоящее время в России осуществляется переход на новую схему налогообложения недвижимого имущества — на смену инвентарной стоимости в качестве налоговой базы пришла кадастровая стоимость. Специфика кадастровой оценки использование методов массовой оценки, недостаток и недостоверность информации в исходном перечне объектов оценки, недостаточная квалификация Оценщиков и пр. Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет негативные последствия:. Сторона, несогласная с величиной кадастровой стоимости, может подать заявление о ее корректировке — установлении в размере рыночной стоимости, которая определяется в соответствующем отчете об оценке. С года оценка рыночной стоимости земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости стала одним из основных направлений деятельности Оценщиков. Несмотря на кажущуюся простоту ОКС как объекта оценки, у практикующих Оценщиков возникают следующие основные вопросы:.

Массовая и индивидуальная оценка. Точность методов и цена ошибок

То есть, когда покупатель поступает неоправданно, если готов платить за выбранный объект, цену больше чем за объект похож на аналогичный. Применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и или сооружениями так и земельных участков, свободных от застройки. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения спроса.

Источник: Глобальная сеть рефератов.

В последнее время в связи с тем, что методы массовой оценки признаны Законом об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки в качестве основного инструмента для определения кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость становится основой для начисления налогов на недвижимость, интерес к ним существенно повысился. Появились публикации и монографии [], касающиеся этой темы. Прокатилась волна семинаров, на которых проводится обучение методам массовой оценки практикующих оценщиков. При этом одной теме, на мой взгляд, наиболее важной, уделяется явно недостаточно внимания — теме точности методов массовой оценки и анализу последствий, к которым приводят в масштабах страны ошибки в определении кадастровой стоимости. Ее обсуждение чрезвычайно важно с точки зрения методологии определения кадастровой стоимости и перспектив ее дальнейшего развития. Тема точности оценки также важна с точки зрения проблемы ответственности оценщика и проблемы оспаривания результатов оценки и кадастровой стоимости [5 -7].

То есть, когда покупатель поступает неоправданно, если готов платить за выбранный объект, цену больше чем за объект похож на аналогичный. Применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и или сооружениями так и земельных участков, свободных от застройки. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения спроса. По законам остаточной продуктивности таким видам имущества, как недвижимость сооружения и здания , отстроенным с привлечением рабочей силы и инвестиций, а также земле при разделении прибыли всегда отдается приоритетное значение. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая Наиболее распространенным способом оценки земли является метод.

Этот термин подразумевает максимально вероятную продажную стоимость участков в существующих конкурентных реалиях российского рынка при хорошем информировании сторон сделки продавца и покупателя , а также без наличия принудительного давления форс-мажорных обстоятельств извне. Необходимость оценки земель может возникать для: Расчета сумм арендной платы. Налогообложения отдельных категорий участков и объектов недвижимости на них. Определения сумм причиненного ущерба.

При проведении сделок с земельными участками может применяться различная методология оценки рыночной стоимости. Каждая из них характеризуется своими особенностями в зависимости от преследуемой конечной цели. Рассмотрим, чем отличаются эффективные подходы в вычислении рыночной цены земельных площадей. Для начала определимся с понятием рыночной стоимости. Этот термин подразумевает максимально вероятную продажную стоимость участков в существующих конкурентных реалиях российского рынка при хорошем информировании сторон сделки продавца и покупателя , а также без наличия принудительного давления форс-мажорных обстоятельств извне.

.

.

.

Комментарии 5
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Мечислав

    Не вижу смысла ориентироваться на бомжей из комментариев. Все правильно говорите.

  2. stinningseccons

    3. Сняты евро 5.значит все Гнили и многие другие не евро 5 машинки опять поедут по автосалонам Пэти и его ОПГ. А такого добра таки много.от Хайлендера с 2.7 бензином до Рено с 1.5 для азиатских рынков.

  3. udtencaucess

    Тарас здравствуйте скажите пожалуйста а перевод личных средств с карты ПБ на расчетный счет предприятия (2600 оборотом не считаеться, его не нужно показывать в годовой декларации для ФОП 2 группы. Спасибо за ответ.

  4. Елизавета

    Бляхопідори України уперед!

  5. opticasmu

    А как быть с процентами от депозита, если я в прошлом ЧП, предприятие не работает и ЧП не закрыто? Мне нужно платить/показывать доход? Спасибо.